Como calcular o IMT em 2026?

O IMT calcula-se aplicando a taxa do escalão ao valor de aquisição (ou VPT, o maior) e subtraindo a parcela a abater. Para habitação própria permanente no continente, é isento até 106.346€. Terrenos rústicos têm taxa fixa de 5% e outros prédios urbanos (lojas, garagens, terrenos de construção) têm taxa fixa de 6,5%. Acresce sempre o Imposto de Selo de 0,8%.

O que é o IMT Jovem em 2026?

O IMT Jovem isenta totalmente de IMT e Imposto de Selo os compradores até 35 anos na primeira habitação própria permanente, até 330.539€ no continente (413.174€ nas ilhas). Entre 330.539€ e 660.982€ há isenção parcial.

Como funcionam as mais-valias na venda de um imóvel?

A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido pela inflação (coeficiente de desvalorização monetária), menos despesas e obras. Para residentes, apenas 50% da mais-valia é tributada em IRS. Se for habitação própria permanente e houver reinvestimento noutra HPP em 36 meses, há isenção proporcional.

Qual a taxa de esforço máxima para crédito habitação?

Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda uma taxa de esforço (DSTI) máxima de 45%, calculada com stress test de +1,5 pontos percentuais (os bancos podem, em cada semestre, conceder até 10% do novo crédito acima desse limite). O LTV máximo mantém-se em 90% para habitação própria permanente e 80% para habitação secundária. As maturidades passam a ser de 40 anos para mutuários até aos 35 anos de idade e 35 anos para idades superiores, com idade máxima de 80 anos no termo (os bancos aplicam habitualmente 75).

Nelson CostaImóveis e crédito · português e francês

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Crédito, taxa de esforço, transferência, amortização, custos de compra e mais-valias

Simulador de crédito habitação

Calcule a prestação estimada conforme as regras do Banco de Portugal.

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Prazo pretendido

Taxa de juro anual (%)

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Prestação mensal estimada

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LTV

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Informação legal: Simulação indicativa baseada nas regras macroprudenciais do Banco de Portugal (LTV: 90% HPP, 80% secundária, até 100% leasing, até 90% terreno+construção, 50-60% terreno isolado; DSTI máx. 45% com stress test +1,5pp; maturidades de 40 anos até aos 35 anos de idade e 35 anos acima, máx. 75 anos no termo). Regras aplicáveis à avaliação de solvabilidade a partir de 1 de agosto de 2026. O crédito é concedido por instituições de crédito autorizadas.

NCi Imobiliária — AMI 24975. Manuel Nélson Faria da Costa — Intermediário de crédito vinculado, Reg. Banco de Portugal n.º 0008342. Xfin® é uma marca detida pela XFin Consultoria Financeira Lda. Os simuladores fornecem estimativas indicativas e não vinculativas.

Simulador de taxa de esforço

Veja quanto do seu rendimento fica comprometido com créditos, com as regras do Banco de Portugal em vigor desde 1 de agosto de 2026.

Rendimento líquido mensal — titular 1 (€) *

Rendimento líquido mensal — titular 2 (€)

Prestações de outros créditos (€/mês)

Automóvel, pessoal, cartões de crédito e créditos de que seja fiador. Todos contam.

Montante do crédito habitação (€) *

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Tipo de taxa

Use a taxa da proposta ou da FINE que tem. Se ainda não tem nenhuma, experimente vários valores.

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Taxa de esforço no teste de stress (limite: 45%)

Rendimento líquido do agregado—

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Prestação no teste de stress—

Outras prestações—

Total considerado pelo banco—

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Prestação máxima para ficar nos 45% (no teste de stress)

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Montante máximo indicativo, com este prazo e esta taxa

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Informação legal: Simulação indicativa baseada na medida macroprudencial do Banco de Portugal aplicável desde 1 de agosto de 2026: taxa de esforço máxima de 45% do rendimento líquido, somando as prestações de todos os créditos; no crédito a taxa variável ou mista, a prestação é calculada com um aumento de 0,5 pontos (prazo até 5 anos), 1 ponto (5 a 10 anos) ou 1,5 pontos (mais de 10 anos); prazo máximo de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos acima. Não é uma pré-aprovação: a decisão é sempre do banco, que avalia também a estabilidade do rendimento, o historial de crédito e o imóvel.

NCi Imobiliária — AMI 24975. Manuel Nélson Faria da Costa — Intermediário de crédito vinculado, Reg. Banco de Portugal n.º 0008342. Xfin® é uma marca detida pela XFin Consultoria Financeira Lda. Os simuladores fornecem estimativas indicativas e não vinculativas.

Simulador de transferência de crédito

Compare a prestação atual com a de uma nova proposta e veja se a poupança paga os custos da mudança.

Capital em dívida (€) *

Prazo restante (anos) *

TAN atual (%) *

TAN da nova proposta (%) *

Tipo de taxa do crédito atual

Custos da mudança (deixe 0 se o novo banco os suportar)

Avaliação do imóvel (€)

Comissões de processo (€)

Escritura, registos e solicitadoria (€)

Diferença nos seguros e produtos (€/mês)

Muitos bancos suportam parte destes custos numa transferência: use os valores da proposta. Na diferença dos seguros, indique um valor positivo se a nova proposta ficar mais cara por mês (por exemplo, por exigir outros produtos).

—

Poupança líquida estimada até ao fim do prazo

Prestação atual—

Nova prestação—

Diferença por mês (já com seguros)—

Comissão de reembolso antecipado (máximo legal, com imposto do selo)—

Outros custos indicados—

Custos totais da mudança—

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Tempo para recuperar os custos

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Diferença total nas prestações até ao fim do prazo

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Informação legal: Simulação indicativa. Considera taxas constantes até ao fim do prazo, o que não acontece na taxa variável. A comissão de reembolso antecipado está calculada pelo máximo legal (0,5% do capital na taxa variável e 2% na taxa fixa), acrescida de imposto do selo de 4%; o seu banco pode cobrar menos. Numa transferência sem reforço de crédito, em regra não há imposto do selo sobre o capital transferido; confirme na proposta. O novo banco faz a sua própria avaliação do imóvel e da sua situação: a decisão é sempre do banco.

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Simulador de amortização antecipada

Veja o que muda se amortizar parte do crédito: reduzir a prestação ou reduzir o prazo.

Capital em dívida (€) *

Prazo restante (anos) *

TAN atual (%) *

Montante a amortizar (€) *

Tipo de taxa neste momento

Prestação atual—

Comissão de reembolso antecipado (máximo legal, com imposto do selo)—

Reduzir a prestação

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nova prestação

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a menos por mês

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juros poupados, já sem a comissão

Reduzir o prazo

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novo prazo, com a mesma prestação

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a menos no prazo

—

juros poupados, já sem a comissão

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Informação legal: Simulação indicativa, com a taxa constante até ao fim do prazo; na taxa variável, a evolução da Euribor altera estes valores. A comissão está calculada pelo máximo legal (0,5% do capital reembolsado na taxa variável e 2% na taxa fixa), acrescida de imposto do selo de 4%; o seu banco pode cobrar menos. Confirme com o banco o valor exato e o pré-aviso necessário antes de amortizar.

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Simulador de custos de aquisição

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Tipo de imóvel *

Valor de aquisição (€) *

Localização

Comprador ≤ 35 anos, primeira HPP (IMT Jovem)

Financia com crédito?

—

Custos totais (além do preço do imóvel)

IMT—

Imposto de Selo (compra, 0,8%)—

Registo predial (estim.)—

Escritura / notário (estim.)—

Avaliação bancária (estim.)—

TOTAL DE CUSTOS—

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Informação: Estimativa indicativa com tabelas de IMT e Imposto de Selo de 2026. O IMT incide sobre o maior valor entre o preço e o VPT. Taxas de IMT: habitação (escalões progressivos), terrenos rústicos 5% (taxa fixa), terrenos urbanos/construção, lojas e garagens 6,5% (taxa fixa). Custos de registo, escritura e avaliação são médias estimadas e variam conforme o notário e a instituição. Valores não vinculativos — confirme na Autoridade Tributária.

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Simulador de mais-valias

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Valor de venda (€) *

Valor de compra (€) *

Ano de compra *

Finalidade

Despesas dedutíveis (€) — IMT, selo, escritura, comissão imobiliária

Obras de valorização (€) — últimos 12 anos, com fatura

Vou reinvestir noutra habitação própria permanente (em 36 meses)

Taxa de IRS estimada (englobamento)

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Imposto estimado a pagar (IRS)

Valor de aquisição corrigido—

Mais-valia bruta—

Mais-valia tributável (50%)—

IMPOSTO ESTIMADO—

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Informação: Estimativa indicativa. Para residentes fiscais, apenas 50% da mais-valia é tributada, englobada no IRS às taxas progressivas (13,25% a 48%). A mais-valia corrige o valor de compra pela inflação (coeficiente de desvalorização monetária, Portaria anual — valores aproximados). Reinvestimento em HPP em 36 meses (24 antes + 36 após) dá isenção proporcional. Obras dedutíveis: últimos 12 anos, com fatura. Os coeficientes usados são aproximados — confirme a Portaria oficial do ano. Declaração no Anexo G do IRS. Valores não vinculativos.

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