A avaliação bancária do imóvel: o que é, como funciona e o que fazer se vier abaixo do preço
O banco financia com base no menor valor entre o preço e a avaliação. Se a avaliação vier abaixo, há caminhos, e este guia mostra quais.
Quando compra casa com crédito, há um passo que muita gente não conhece — e que pode mudar as contas de repente: a avaliação bancária do imóvel. Este guia explica, de forma simples, o que é, para que serve e o que pode fazer se a avaliação vier abaixo do preço combinado.
O que é a avaliação bancária
Antes de aprovar o crédito, o banco manda avaliar o imóvel por um perito avaliador independente e certificado. O objetivo é saber quanto vale a casa no mercado — não para o comprador, mas para proteger o banco, que fica com o imóvel como garantia. É um passo obrigatório em qualquer crédito habitação.
Não confundir com outros valores
A avaliação bancária não é a mesma coisa que:
- o preço de venda (o que o vendedor pede e o comprador aceita);
- o VPT (Valor Patrimonial Tributário), que serve para o IMI e é fixado pelas Finanças.
São três valores diferentes, que raramente coincidem.
Porque é que a avaliação é tão importante
Aqui está o ponto que apanha muita gente de surpresa. As regras do Banco de Portugal dizem que o banco financia sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Ou seja: se a avaliação vier abaixo do preço, a base sobre a qual o banco empresta desce — e você tem de cobrir a diferença com capital próprio.
Exemplo simples, só para ilustrar: imagine que combinou comprar por 200.000€, mas o banco avalia em 190.000€. O financiamento (por exemplo, 90% na habitação própria e permanente) aplica-se aos 190.000€, não aos 200.000€. A diferença entre o preço e a avaliação passa a ser sua, além da entrada habitual.
O que fazer se vier abaixo do preço
Não é o fim do negócio — há caminhos:
- Renegociar o preço com o vendedor, usando a avaliação como argumento.
- Reforçar a entrada, se tiver essa possibilidade.
- Pedir uma segunda avaliação ou uma revisão, se houver elementos que não foram considerados (obras recentes, imóveis comparáveis na zona).
- Reavaliar o negócio com calma, sem pressão.
Qual o melhor caminho no seu caso concreto é o que vejo consigo — cada situação é diferente.
Quem paga e como se prepara
Em regra, a avaliação é paga pelo comprador e faz parte dos custos iniciais. Para se preparar, ajuda ter expectativas realistas sobre o preço e conhecer valores de imóveis semelhantes na zona. Um preço muito acima do mercado é o que mais frequentemente leva a uma avaliação abaixo.
Em resumo
A avaliação bancária é o valor que o banco atribui à casa para se proteger — e conta para o financiamento tanto como o preço. Saber isto à partida evita surpresas no fim. Como intermediário de crédito, ajudo-o a ler a avaliação, a perceber as opções e a preparar o processo. A decisão de conceder o crédito é sempre do banco.
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Nelson Costa (Manuel Nélson Faria da Costa) — Intermediário de crédito vinculado, Reg. Banco de Portugal n.º 0008342. Este artigo tem caráter informativo e geral; não substitui uma análise personalizada nem é garantia de aprovação de crédito. As condições e a decisão de qualquer financiamento dependem sempre da instituição de crédito.
L’expertise bancaire du bien : ce que c’est, comment ça marche et que faire si elle est inférieure au prix
La banque finance sur la base du plus bas entre le prix et l’expertise. Si l’expertise est inférieure, il existe des solutions, et ce guide les présente.
Lorsque vous achetez un logement à crédit, il y a une étape que beaucoup ignorent — et qui peut changer les calculs d’un coup : l’expertise bancaire du bien. Ce guide explique simplement ce que c’est, à quoi ça sert et ce que vous pouvez faire si l’expertise est inférieure au prix convenu.
Qu’est-ce que l’expertise bancaire
Avant d’accorder le crédit, la banque fait expertiser le bien par un expert évaluateur indépendant et certifié. L’objectif est de connaître la valeur de marché du logement — non pas pour l’acheteur, mais pour protéger la banque, qui prend le bien en garantie. C’est une étape obligatoire dans tout crédit immobilier.
À ne pas confondre avec d’autres valeurs
L’expertise bancaire n’est pas la même chose que :
- le prix de vente (ce que le vendeur demande et que l’acheteur accepte) ;
- le VPT (valeur patrimoniale fiscale), qui sert à l’IMI et est fixé par le fisc.
Ce sont trois valeurs différentes, qui coïncident rarement.
Pourquoi l’expertise est si importante
Voici le point qui surprend beaucoup de monde. Les règles de la Banque du Portugal prévoient que la banque finance sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise. Autrement dit : si l’expertise est inférieure au prix, la base sur laquelle la banque prête diminue — et vous devez couvrir la différence avec vos fonds propres.
Exemple simple, à titre d’illustration : imaginez que vous conveniez d’acheter à 200 000 €, mais que la banque expertise à 190 000 €. Le financement (par exemple 90 % pour la résidence principale) s’applique aux 190 000 €, et non aux 200 000 €. La différence entre le prix et l’expertise devient à votre charge, en plus de l’apport habituel.
Que faire si elle est inférieure au prix
Ce n’est pas la fin de l’affaire — il existe des solutions :
- Renégocier le prix avec le vendeur, en vous appuyant sur l’expertise.
- Renforcer l’apport, si vous le pouvez.
- Demander une seconde expertise ou une révision, si des éléments n’ont pas été pris en compte (travaux récents, biens comparables dans le secteur).
- Réévaluer l’affaire calmement, sans pression.
Quelle est la meilleure voie dans votre cas précis, c’est ce que je vois avec vous — chaque situation est différente.
Qui paie et comment se préparer
En règle générale, l’expertise est payée par l’acheteur et fait partie des frais initiaux. Pour vous préparer, il est utile d’avoir des attentes réalistes sur le prix et de connaître les valeurs de biens similaires dans le secteur. Un prix bien au-dessus du marché est ce qui conduit le plus souvent à une expertise inférieure.
En résumé
L’expertise bancaire est la valeur que la banque attribue au logement pour se protéger — et elle compte pour le financement autant que le prix. Le savoir dès le départ évite les surprises à la fin. En tant qu’intermédiaire de crédit, je vous aide à lire l’expertise, à comprendre les options et à préparer le dossier. La décision d’accorder le crédit appartient toujours à la banque.
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Nelson Costa (Manuel Nélson Faria da Costa) — Intermédiaire de crédit lié, Reg. Banque du Portugal n.º 0008342. Cet article a un caractère informatif et général ; il ne remplace pas une analyse personnalisée et ne constitue pas une garantie d’octroi de crédit. Les conditions et la décision de tout financement dépendent toujours de l’établissement de crédit.